सबसे कठिन बंधक पुनर्वित्त कभी: कुंजी Takeaways


सबसे कठिन बंधक पुनर्वित्त कभी

इस दुनिया में सभी की भलाई की प्रशंसा करें! चार महीने और एक सप्ताह के बाद, मैं अंत में अपने प्राथमिक निवास बंधक को पुनर्वित्त करने में सक्षम था!

मेरा मूल ऋण ५/१ एआरएम २.५% था जो १ अगस्त २०१४ को शुरू हुआ था, और १ अगस्त २०१ ९ को ४.५% पर रीसेट हो गया था। ऋण की राशि ९ ० ९ ०,००० डॉलर थी और भुगतान ३, ९ २० डॉलर प्रति माह था।

मेरा नया ऋण 2.625% पर 7/1 एआरएम है। ऋण राशि $ 700,711 है, और नया मासिक भुगतान $ 2,814.41 है। इस पुनर्वित्त को करने के लिए कोई लागत नहीं थी। वास्तव में, मुझे $ 220 का भुगतान किया गया था।

$ 1,105.59 मासिक नकदी प्रवाह में सुधार नए प्रीस्कूल और हेल्थकेयर लागत का मुकाबला करने में मदद करता है। लेकिन यह पर्याप्त नहीं है, यही कारण है कि मुझे पैसे बचाने और बनाने के लिए नए तरीके खोजने की जरूरत है।

मेरी अंतिम योजना 1 अक्टूबर, 2026 तक हमारे प्राथमिक निवास का भुगतान करना है, और फिर कभी दूसरा बंधक प्राप्त नहीं करना है। बंधक दरों में भी एक और पुनर्वित्त के माध्यम से जाने पर विचार करने के लिए मेरे लिए एक और 0.5% गिराना होगा।

यह पुनर्वित्त मेरा सबसे कठिन बंधक पुनर्वित्त था, समय लगने के कारण, विभिन्न वक्र गेंदों का सामना करना पड़ा, एक आत्म-पीड़ित घाव, और एक अपरिचित ऋणदाता के साथ मेरी सामान्य निराशा।

लेकिन यह अब खत्म हो गया है और मैं कुछ takeaways साझा करने के लिए संभावित रूप से मदद करने के लिए आप एक बेहतर पुनर्वित्त निर्णय करना चाहता था।

कम ब्याज दरें एक बड़ा अंतर बनाती हैं

जब आप एक बंधक को पुनर्वित्त करते हैं, तो आप अक्सर 30 साल के परिशोधन अनुसूची को शून्य पर रीसेट करते हैं। इसलिए, यदि आप अपने पिछले परिशोधन शेड्यूल के आधार पर अपने बंधक का भुगतान करना चाहते हैं, तो आपको अपने सामान्य मासिक भुगतान के शीर्ष पर अतिरिक्त मूलधन का भुगतान करना होगा।

नीचे दिए गए मेरे परिशोधन शेड्यूल से आप जो भी नोटिस करेंगे, वह है रीसेट के बावजूद, मेरे भुगतान का 46% मूलधन चुकाने के लिए जाता है। बुरा नहीं। यह दिलचस्प है क्योंकि आप हमेशा सुनते हैं कि प्रारंभिक वर्षों के दौरान, आपके अधिकांश बंधक भुगतान ब्याज का भुगतान करने की ओर जाते हैं।

ऋणमुक्ति शेड्युल

वास्तव में, चार साल तक, मूलधन और ब्याज के बीच विभाजन समानता तक पहुंचता है। और पांच साल तक, बंधक भुगतान का एक बड़ा प्रतिशत मूलधन का भुगतान करने की तुलना में यह ब्याज की तुलना में कम हो जाता है।

यदि मेरी बंधक दर 4.5% थी, तो मेरा मासिक भुगतान $ 2,550 के बजाय $ 2,814.41 होगा। लेकिन $ 3,550 के $ 2,628, या भुगतान का 74% ब्याज की ओर जाएगा। ऐतिहासिक मानकों के अनुसार, 4.5% को उच्च बंधक दर नहीं माना जाता है।

दूसरे शब्दों में, अब पुनर्वित्त जब दरें इतनी कम होती हैं तो न केवल आपके मासिक नकदी प्रवाह में सुधार होता है, बल्कि आपके भुगतान का प्रतिशत मूलधन की ओर बढ़ा देता है। यह दो के लिए एक विशेष प्राप्त करना पसंद है।

एक बार जब आप सफलतापूर्वक अपने बंधक पुनर्वित्त पर बंद हो जाते हैं, तो अपनी खुद की संख्या को कम करने के लिए अपने परिशोधन अनुसूची का अनुरोध करें। मैं 2026 तक एक शून्य शेष राशि के लिए अतिरिक्त प्रिंसिपल में प्रति वर्ष $ 80,000 का भुगतान करने की योजना बना रहा हूं।

उधारदाताओं अभी भी बहुत सख्त हैं

सिटी बैंक और वेल्स फ़ार्गो दोनों ने मुझे बताया कि अपनी सर्वश्रेष्ठ बंधक दर प्राप्त करने के लिए, मुझे 800+ क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होगी।

जब मुझे 2014 में अपना आखिरी बंधक मिला, तो सिटी बैंक ने कहा कि 760+ उस समय अपनी सर्वश्रेष्ठ बंधक दर प्राप्त करने के लिए पर्याप्त था।

मुझे आम तौर पर इस बात की जानकारी नहीं थी कि वित्तीय संकट के बाद से ऋणदाताओं ने सख्ती की है। हालाँकि, एक बहुत बड़ा बैल चलाने के कारण, मुझे उम्मीद नहीं थी कि मेरे बैंक उस कठोर होंगे।

FICO स्कोर रंग

804 क्रेडिट स्कोर के साथ निचोड़ने के बाद भी, दोनों बैंकों ने अभी भी मुझे भारी मात्रा में प्रलेखन की आवश्यकता है।

मैं कहता हूं कि दोनों बैंक क्योंकि मैंने शुरुआत में सिटी बैंक के माध्यम से पुनर्वित्त की कोशिश करते हुए दो महीने बिताए थे। हालाँकि, सिटी बैंक द्वारा यह स्पष्ट करने के बाद कि यह मुझे मूल रूप से वादा किया गया कम दर नहीं दे रहा है, मैंने बिना किसी दंड के बंद करने से 10 दिन पहले रद्द कर दिया।

यह मेरे द्वारा उल्लिखित स्व-स्फीत घाव है। लेकिन यह सिद्धांत से हटकर और थोड़ी जिद के साथ किया गया था।

दूसरे शब्दों में, मेरी पूरी बंधक पुनर्वित्त प्रक्रिया वास्तव में पूरा होने में छह महीने लग गए!

हालाँकि मुझे अभी भी एफबीआई की हिरासत में एक संदिग्ध जासूस की तरह रखा गया था, यह जानकर अच्छा लगा कि दोनों बैंक मेरे वित्त के साथ पूरी तरह से जुड़े थे। यदि बैंक मेरे साथ पूरी तरह से थे, तो उन्हें अन्य बंधक आवेदकों के साथ भी पूरी तरह से होना चाहिए।

हम नवीनतम न्यूयॉर्क फेड डेटा से जानते हैं कि अनुमोदित बंधक के लिए औसत क्रेडिट स्कोर ~ 760 है। मेरी नवीनतम पुनर्वित्त गाथा के आधार पर, मैं इसे पूरी तरह से मानता हूं।

2010 – 2019 के बीच किसी को गिरवी रखने के लिए इस्तेमाल किए जाने वाले कड़े मानकों को देखते हुए, अगले मंदी के दौरान, मैं सिर्फ हाउसिंग मार्केट के लिए इतनी ही मात्रा में माल नहीं देख सकता। निश्चित रूप से, हम पिछले वित्तीय संकट के दौरान 10 – 20% सुधार देख सकते हैं, लेकिन 30% नहीं – 50% + सुधार।

अंत में, सिटी बैंक और वेल्स फारगो दोनों ने मुझे 80% ऋण-से-मूल्य अनुपात या उससे कम की आवश्यकता थी। दूसरे शब्दों में, स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं ने अपना मूल्यांकन करने के बाद मुझे अपने घर में कम से कम 20% इक्विटी की आवश्यकता थी।

मेरा शीर्षक अधिकारी बस में भेज दिया

इससे पहले कि सप्ताहांत मैं सभी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने वाला था, मुझे पता चला कि शीर्षक कंपनी थी समापन पर मुझे $ 9,662.43 का भुगतान करने की उम्मीद है। बस संख्या को देखने से कोई मतलब नहीं है क्योंकि मूलधन और ब्याज सहित मेरा मासिक बंधक भुगतान नई रीसेट दर पर $ 3,970 था।

मैंने पहले बंधक अधिकारी को एक बड़ी ईमेल में बड़ी संख्या की व्याख्या की थी। तब मेरे पास शीर्षक अधिकारी था जो मूल रूप से बंधक अधिकारी ने लिखा था। दोनों ही नंबरों से अटक गए।

सौभाग्य से, मैंने गणित किया और उन्हें एहसास दिलाया कि उनके पास एक महीने के बंधक ब्याज की दोगुनी संख्या है जो मैंने पहले ही भुगतान किया था। वे एक पुराने अदायगी स्टेटमेंट का भी उपयोग कर रहे थे जिसमें अधिक संतुलन था।

इस निराशाजनक घटना ने मुझे एहसास दिलाया कि कुछ उधारदाताओं और शीर्षक कंपनी अधिकारियों को अपनी त्रुटियों के बारे में पता नहीं है या वास्तव में परवाह नहीं है। जब तक आप उन्हें बंद करने पर अधिक भुगतान करते हैं, तब तक यही मायने रखता है। इसके अलावा, इस घटना ने मुझे एहसास करा दिया कि अब विकलांग उधारकर्ता हैं जब यह सभी संख्याओं को समझने की बात आती है।

मुझे संख्याओं पर शोध करने और गणना करने में कम से कम $ 4,551.26 से अधिक चार्ज करने के कारण गणना करने में कम से कम एक घंटा बिताना पड़ा। और एक बार जब मैं गणितीय रूप से ओवरएज चार्ज के निचले हिस्से में पहुंच गया, तो उन्होंने माफी भी नहीं मांगी।

इसके बजाय, शीर्षक अधिकारी वास्तव में नाराज था कि उसे अंतिम पुनर्वित्त बयान को फिर से करना पड़ा और कहा, "मैं सप्ताहांत काम नहीं करता“भले ही उसने शुक्रवार दोपहर को प्रारंभिक अंतिम बयान भेजा था और मुझे सोमवार सुबह तक दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने की उम्मीद थी।

यदि आप सप्ताहांत में काम नहीं करते हैं, तो ऐसा न करें। शीर्षक अधिकारी मुझ पर हस्ताक्षर के माध्यम से जाने के लिए दबाव बना रहा था, भले ही मैं संख्याओं से असहज था।

यदि आप संख्याओं को नहीं समझते हैं, तो दस्तावेजों पर हस्ताक्षर न करें! स्पष्ट स्पष्टीकरण के लिए पूछें। आपको समझने का अधिकार है!

अंत में, मैं $ 9,662.43 से $ 5,111.17 पर बंद करने के लिए अपने भुगतान को कम करने में सक्षम था, एक महत्वपूर्ण $ 4,551.26 अंतर

एक नो-कॉस्ट पुनर्वित्त अभी भी समापन पर पैसा खर्च करता है

यद्यपि मेरे बंधक पुनर्वित्त ने मुझे कोई पैसा नहीं दिया, फिर भी मैंने अपना नया ऋणदाता $ 5,111.17 के लिए एक चेक लिखना समाप्त कर दिया। नो-कॉस्ट पुनर्वित्त अधिकार के लिए बहुत कुछ लगता है?

तो क्या चल रहा है जब एक घर का मालिक जो एक नो-कॉस्ट पुनर्वित्त पूरा करता है उसे अभी भी बंद होने पर हजारों डॉलर का भुगतान करना पड़ता है? बिन बुलाए के लिए, ऐसा लग सकता है कि ऋणदाता आपको कुछ डरपोक फीस के साथ चीर करने की कोशिश कर रहा है। शायद ऋणदाता सोच रहा है कि आप कितने महीनों के बाद से परिचित हैं, आप फिनिश लाइन के इतने करीब हैं।

मुझे कुछ ऐसी ही चिंताएँ थीं, खासकर जब शीर्षक कंपनी चाहती थी कि मैं समापन पर $ 9,662.43 चेक लिखूं। लेकिन निश्चिंत रहें, उधारदाता आपको चीरने की कोशिश नहीं कर रहे हैं, कम से कम सीधे तो नहीं। कायदे से, ऋणदाता को 30 दिनों के भीतर आपको कोई भी शुल्क वापस करना होगा।

एक उदाहरण के रूप में अपने ऋण की अंतिम शुल्क अनुसूची का उपयोग करके मुझे प्रदर्शित करें ताकि आप अपने लिए सभी पुनर्वित्त लागत और क्रेडिट देख सकें।

नो-कॉस्ट पुनर्वित्त को बंद करने पर पैसे क्यों खर्च होते हैं

जैसा कि आप अंतिम पुनर्वित्त बयान से देख सकते हैं, जब बंधक पुनर्वित्त करने की बात आती है तो बहुत सारी फीस होती है। एकमात्र शुल्क जिसे टाला जा सकता था यदि बैंक अधिक कुशल था, $ 875.89 दर लॉक एक्सटेंशन शुल्क है।

$ 6,131.22 का क्रेडिट सभी फीसों को कवर करता है और इससे मुझे $ 220 का बकाया मिलता है। बंद होने के कारण मुझे $ 5,111.17 के चेक के साथ आना पड़ा:

  1. पूरे वर्ष के गृहस्वामी का बीमा प्रीमियम $ 1,267.05 का भुगतान करना
  2. 9/1/19 – 10/11/19 से 4.5% पर बंधक ब्याज में $ 3,844.12 का भुगतान करना। बयान में कहा गया है कि मेरे पास केवल $ 3,464 बकाया है, यही वजह है कि मेरे पास $ 220 का बकाया है।

इसलिए, $ 5,111.17 मैं वैसे भी बकाया है। मैंने पहले अपने वार्षिक गृहस्वामी के बीमा प्रीमियम का भुगतान मासिक किश्तों में बिना किसी अतिरिक्त शुल्क के किया था। लेकिन पुनर्वित्त करने के लिए, कानून में वार्षिक गृहस्वामी के बीमा प्रीमियम का पूरा भुगतान किया जाना आवश्यक है।

जहां पुनर्वित्त विलंब लागत मुझे 2.625% ब्याज दर के बजाय 9/1/19 – 10/11/19 से 4.5% ब्याज दर का भुगतान कर रही थी। मैं समाप्त करती हूँ 41 दिनों के लिए एक दिन में $ 36.14 अधिक ब्याज देना, जो कुल योग 1,481.74 डॉलर है।

दो दर एक्सटेंशन की आशा नहीं करना मेरे हिस्से में एक महत्वपूर्ण मिसकैरेज था। मैंने ऋण अधिकारी के 2.5 महीने के भीतर पुनर्वित्त प्राप्त करने के मार्गदर्शन पर भरोसा किया।

सकारात्मक पक्ष पर, मैं अभी भी 10/11/2019 से शुरू होने वाले बैक एंड पर 84 महीने 2.625% पर हूं।

यदि आपके पास एक एआरएम है, तो पाठ को फिर से शुरू करने के बजाय एक महीने पहले अपने पुनर्वित्त को पूरा करने का प्रयास करना है। इसके अलावा, यदि आप एक बैंक के साथ अपने पुनर्वित्त को पूरा करने के करीब हैं, तो जैसे मैं दूसरे बैंक के साथ जाने से पहले संभावित ओवरएज चार्ज की गणना करता हूं।

आपको सबसे अधिक संभावना यह भी होगी कि आपके नो-कॉस्ट पुनर्वित्त के लिए बंद होने पर नकदी के साथ आना होगा, इसलिए तैयार रहें।

कोई भी बड़ा वित्तीय परिवर्तन न करें

आपकी पुनर्वित्त प्रक्रिया के दौरान, कोई भी अचानक और बड़े वित्तीय परिवर्तन नहीं करें। इसमें शामिल है:

  • बड़ी खरीद
  • बड़ी जमा या निकासी
  • क्रेडिट पूछताछ
  • अपनी आय बदलें
  • नौकरियां बदलो
  • अपनी नौकरी खो दो
  • आपके प्रतिवर्ती विश्वास में परिवर्तन

सामान्य पुनर्वित्त खिड़की के दौरान हर एक वित्तीय कदम की जांच करने की अपेक्षा करें। यदि आप अपना दर लॉक बढ़ाने के लिए समाप्त होते हैं, तो आपको अतिरिक्त सावधानी बरतने की आवश्यकता है।

प्रत्येक एक्सटेंशन के साथ, मुझे नए बैंक स्टेटमेंट और ब्रोकरेज स्टेटमेंट भेजने थे। नए बयान भेजने के बाद, मुझे कई लेनदेन की व्याख्या करने के लिए कहा गया।

बंधक अधिकारी से एक ई-मेल में, उसने मुझसे पूछा 36 लेन-देन की व्याख्या करें मेरे चेकिंग खाते और बचत खाते में हुआ। इन लेन-देन में मेरे 18 रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग निवेश, एक जोड़े निजी इक्विटी के लिए पूंजी कॉल और उद्यम ऋण फंड, व्यय प्रतिपूर्ति चेक और लाभांश और संपत्ति की बिक्री से आए विभिन्न क्रेडिट शामिल हैं।

मेरा तनाव जारी रहा क्योंकि मुझे एक और क्रेडिट जाँच करवानी पड़ी क्योंकि मूल एक की वैधता दो महीने के बाद समाप्त हो गई। इसने अनावश्यक चिंता पैदा कर दी क्योंकि मुझे अपनी 2.625% की दर को बनाए रखने के लिए 800 से अधिक की आवश्यकता थी। जैसा कि आप में से कुछ जानते हैं, थोड़े समय में कई क्रेडिट पूछताछ आपके क्रेडिट स्कोर को नुकसान पहुंचा सकते हैं। सौभाग्य से, मेरा स्कोर फिर से 804 पर आ गया।

वित्तीय लचीलेपन के लिए पुनर्वित्त

कई लोगों ने पूछा है कि रिश्ते की मूल्य निर्धारण दर प्राप्त करने के लिए मैंने वेल्स से 1,00,000 डॉलर से अधिक की राशि का भुगतान करने के बाद ही $ 700,711 बंधक का भुगतान क्यों नहीं किया। अभी भी मेरे पास निवेश के लिए $ 300,000 बचे हुए हैं।

जब मुझे लगा कि मैं केवल 3% तक पुनर्वित्त कर सकता हूं, तो मैंने दृढ़ता से बंधक को $ 500,000 का भुगतान करने पर विचार किया। एक बार जब मैं बंधक दर को 2.625% तक प्राप्त करने में सक्षम था, हालांकि, मुझे लगा कि भुगतान करने के लिए दर बहुत कम थी, खासकर जब से उपज वक्र उलटा था।

पुनर्वित्त प्रक्रिया के दौरान एक बिंदु पर, मैं एक ऑनलाइन बचत खाता खोलने या 3 महीने का ट्रेजरी बांड खरीदकर अपने नकदी पर जोखिम मुक्त 2.5% प्राप्त करने में सक्षम था। हालांकि अभी नकद दरें कम हैं, अंतर इतना कम है कि यह आक्रामक रूप से बंधक को एक उप-अपनाने वाला कदम बना रहा है।

इसके अलावा, मेरे पास लगभग 11००, I११ डॉलर नगद नहीं हैं, केवल लगभग २००,००० डॉलर हैं। मुझे $ 500,000 मूल्य की प्रतिभूतियों को बेचना होगा और करों का भुगतान करना होगा, जो हमेशा कम होता है।

मैं चाहता था कि हमारे प्राथमिक आवास में इतना पैसा न डूबने से मेरे पैसे में अधिक लचीलापन आए। यदि क्षितिज पर मंदी है, तो मैं चाहता हूं कि मेरे पास स्टॉक, रेंटल प्रॉपर्टी, या वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीदने के लिए पर्याप्त नकदी हो।

अंत में, अगर मैं अपना विचार बदल दूं और आक्रामक रूप से उस बंधक का भुगतान करना चाहता हूं जो मैं अभी भी कर सकता हूं। पुनर्वित्त को देखते हुए मुझे पैसे नहीं देने थे, मैं अपने आप को अधिकतम लचीलापन दे रहा था।

हमेशा पैसे बचाने के लिए कार्रवाई करें

यद्यपि मेरा नवीनतम बंधक पुनर्वित्त एक वास्तविक पीआईटीए था, मुझे खुशी है कि मैं इसके साथ गया।

न केवल मैं पाठकों को बेहतर बंधक पुनर्वित्त निर्णय लेने में मदद करने के लिए शैक्षिक पदों की एक श्रृंखला लिखने में सक्षम था, बल्कि मैं सात वर्षों में बंधक ब्याज व्यय में $ 90,000 से अधिक बचत भी करने जा रहा हूं।

अपने बंधक पुनर्वित्त। अपने छात्र ऋण को पुनर्वित्त करें। 0% APR क्रेडिट कार्ड ऑफ़र का लाभ उठाएं यदि आपको एक रीप्राइव की आवश्यकता है। कार के लिए पैसे उधार लेने से बचें। जैसा कि हम अनिश्चित आर्थिक भविष्य का सामना कर रहे हैं, अब आपके कैशफ्लो को मजबूत करने के लिए कम दरों का लाभ उठाने का समय है।

पाठकों, मुझे आपके नवीनतम बंधक पुनर्वित्त अनुभव के बारे में सुनना पसंद है। क्या आपने ऋणदाता द्वारा की गई किसी भी त्रुटि को पकड़ा था जिसे सही करने की आवश्यकता थी? आपकी रेफरी को शुरू से आखिर तक कितना समय लगा? क्या आपको दर विस्तार या दो का अनुभव हुआ?

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