30 साल का उधार और अंतर का निवेश करें


[Updated in August 2019 to reflect changes in the new tax law. 90% of taxpayers take the standard deduction now.]

15 साल के शेड्यूल पर 30 साल के कर्ज का भुगतान करने के बारे में पाठक डैन ने मेरी टिप्पणी पर यह टिप्पणी छोड़ी:

आपका घर 30 की बजाय 15 साल में बंद हो गया है और इससे 15 साल में मानसिक शांति मिलेगी। लेकिन किस कीमत पर?

यदि आप अंतर का निवेश करते हैं तो आपके घर की इक्विटी में उस पैसे को लॉक करने की अवसर लागत महत्वपूर्ण हो सकती है।

पाठक हेदी ने भी पूछा:

हालांकि उस समय घर बेचना अच्छा होगा और कोई बंधक नहीं होगा, मैं एक बंद बंधक में धन को बांधने के साथ संघर्ष करता हूं। मेरे सेवानिवृत्ति खाते अधिकतम हो गए हैं, लेकिन मेरा कर योग्य निवेश खाता कुछ अतिरिक्त धनराशि का उपयोग कर सकता है (उम्मीद है कि मैं बंधक पर भुगतान करने की तुलना में अधिक दर कमा सकता हूं)। आपकै विचार?

कई लोग सोचते हैं कि क्योंकि बंधक दर ऐतिहासिक चढ़ाव पर है, इसलिए यह सस्ता पैसा है, इसलिए पुनर्भुगतान को फैलाने और अंतर का निवेश करने में समझदारी होगी। जीवन बीमा खरीदने से एक वाक्यांश उधार लेने के लिए – "टर्म खरीदें और अंतर का निवेश करें" – मैं इस रणनीति को कॉल करता हूं "30-वर्षीय उधार लें और अंतर का निवेश करें। "

आइए संख्याओं को चलाएं और देखें कि क्या यह एक अच्छी चाल है।

उदाहरण: इंडियाना में बॉब ने $ 400k के बंधक को पुनर्वित्त किया। वह 3.5% पर 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक प्राप्त कर सकता है या तुलनीय समापन लागत पर 3.0% पर 15-वर्ष की निर्धारित दर बंधक प्राप्त कर सकता है। 30 साल के बंधक को प्रति माह $ 1,796 के भुगतान की आवश्यकता होती है। 15 साल के बंधक को प्रति माह $ 2,762 के भुगतान की आवश्यकता होती है।

बॉब 30 साल के बंधक को लेने का फैसला करता है और प्रति माह 966 डॉलर का अंतर "पक्ष निधि" में निवेश करता है। हम मानते हैं कि बॉब इस पक्ष निधि पर 5% कमाता है। मानक कटौती का विस्तार करने वाले नए कर कानून के कारण, बॉब को अब 30 साल के ऋण के साथ उच्च बंधक ब्याज के लिए अतिरिक्त कर बचत नहीं मिलती है। सादगी के लिए हम मानते हैं कि पक्ष निधि पूरी तरह से कर कुशल है। सभी लाभ दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ होंगे जब साइड फंड लिक्विड किया जाता है। जब बॉब अंततः अपने घर को बेचता है, तो वह साइड फंड को तरल कर देता है, कैपिटल गेन टैक्स (15% संघीय प्लस 4% राज्य) का भुगतान करता है, और गिरवी के खिलाफ भुगतान के लिए आय का उपयोग करता है।

हम बॉब की कुल संपत्ति में वृद्धि की तुलना करना चाहते हैं। वह है (ए) यदि प्रिंसिपल ने भुगतान किया तो बॉब ने 15-वर्षीय बंधक बनाम (बी) लिया, प्रिंसिपल ने 30 साल के बंधक पर धन का भुगतान किया और साथ ही पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने के बाद साइड फंड में पैसा दिया। जिसकी भी रणनीति बड़ी संख्या में परिणाम देती है।

मेरे पास एक स्प्रेडशीट में विस्तृत गणना है। आप मेरे गणित को दोबारा देख सकते हैं या अलग-अलग धारणाएँ दर्ज कर सकते हैं। मैं यहाँ निवल मूल्य वृद्धि को संक्षेप में प्रस्तुत करता हूँ:

साल (ए) 15 साल (बी) 30 वर्षीय प्लस फंड (बी 0 ए)
1 $ 21,441 $ 19,484 – $ 1958
3 $ 66,300 $ 60,744 – $ 5,555
5 $ 113,929 $ 105,295 – $ 8633
10 $ 246,270 $ 233,122 – $ 13,148
15 $ 400,000 $ 389,034 – $ 10,966

1, 3, 5 और 10 साल के अंत में, "30 साल का उधार लें और अंतर का निवेश करें" रणनीति केवल 15 साल के बंधक को बाहर निकालने की तुलना में बहुत खराब है। 15 साल के अंत में साइड फंड अंत में तेजी पकड़ रहा है लेकिन अभी भी काफी नहीं है।

क्या चल रहा है? सही टैक्स दक्षता और अनुकूल लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन ट्रीटमेंट के साथ 5% रिटर्न पर निवेश करने के लिए 3.5% पर पैसे उधार लेने पर 15 साल के लिए भुगतान नहीं करना पड़ता है?

जवाब में निहित है उच्च दर 30 साल के बंधक पर। हालांकि 15-वर्षीय दर और 30-वर्षीय दर के बीच 0.5% का अंतर छोटा दिखता है, यह पूरे बंधक संतुलन पर लागू होता है। मासिक भुगतान के अंतर पर उच्चतर निवेश रिटर्न बहुत कम आधार पर होता है।

उदाहरण के लिए पहले वर्ष के दौरान 30-वर्ष के बंधक की लागत लगभग $ 400,000 * 0.5% = $ 2,000 अधिक होगी। 5% रिटर्न पर एक महीने में $ 966 का निवेश केवल $ 290 कमाएगा। निवेश पर 290 डॉलर कमाने के विशेषाधिकार के लिए 2,000 डॉलर का भुगतान करना एक खोने का प्रस्ताव है।

समय के साथ, जैसा कि पक्ष निधि का निर्माण होता है, निवेश आय बंधक पर अतिरिक्त लागत को दूर करने के लिए शुरू होती है, लेकिन हमारे उदाहरण में 15 साल से अधिक समय लगता है।

गणना में मान्यताओं वास्तव में "30 साल उधार लेने और अंतर का निवेश" करने के लिए कई मायनों में रणनीति का पक्ष लेते हैं। पहले जोखिम है। पक्ष निधि एक वर्ष में 5% अर्जित करने में सक्षम नहीं हो सकती है। भले ही यह औसतन 15 साल से अधिक का हो, फिर भी एक सीक्वेंस ऑफ रिटर्न मिलता है। यदि साइड फंड छोटा है, लेकिन बाद के वर्षों में साइड फंड बड़ा है, तो शुरुआत में रिटर्न अच्छा है, साइड फंड को उतना फायदा नहीं हुआ। हमने पूर्ण कर दक्षता भी ग्रहण की। वास्तव में साइड फंड को कुछ करों का भुगतान करना होगा।

मैं इसकी कम दर के लिए 15 साल के बंधक में सुनिश्चित चीज ले जाऊंगा। एक बड़े संतुलन पर थोड़ी कम दर, छोटे संतुलन पर उच्च रिटर्न की तुलना में पूर्ण डॉलर में बड़ा अंतर बनाती है।

ध्यान दें कि यह एक विशिष्ट नहीं है "क्या मुझे अपनी बंधक को निवेश करना चाहिए या निवेश करना चाहिए" स्थिति। अपने बंधक को प्रीपे करने से पूरे बकाया राशि पर दर कम नहीं होती है। आपको पूरे बैलेंस पर कम दर तभी मिलती है जब आप हर महीने एक उच्च मासिक भुगतान करने के लिए दृढ़ प्रतिबद्धता करते हैं। यह प्रतिबद्ध को एक उपहार है।

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